대한민국 1기 신도시가 맞닥뜨린 현실: 일산 상권 붕괴의 진짜 이유

 

주말에 일산 가보신 적 있나요? 예전에는 라페스타만 가도 데이트하는 커플들과 쇼핑 나온 가족들로 북적거렸는데, 요즘은 정말 다른 세상이더라고요. 제가 최근에 직접 가봤는데, 한때 젊음의 성지였던 그곳이 이렇게까지 변할 줄은 상상도 못했어요.

 

처음엔 단순히 코로나19 여파나 경기침체 때문일 거라 생각했어요. 하지만 자료를 찾아보고 전문가들 의견을 들어보니, 일산 상권 붕괴는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 구조적이고 심각한 문제였습니다. 이건 단순한 불경기가 아니라, 우리나라 1기 신도시 전체가 맞닥뜨린 숙명 같은 문제예요.

 

목차

 

 

 

 

 

 

라페스타의 몰락, 숫자로 보는 충격적 현실

2004년 개장 당시 라페스타는 정말 혁신적이었어요. 국내 최초의 스트리트형 쇼핑몰로, 젊은이들의 데이트 성지였죠. A부터 F까지 6개 건물이 연결된 구조로, 주말이면 발 디딜 틈이 없었던 곳이에요.

 

그런데 현재는 어떨까요? 전체 330여 매장 중 13% 이상이 공실 상태예요. 10개 중 한 개 이상이 비어있다는 뜻이죠. 한때 권리금이 1억 5천만 원을 넘었던 자리가 지금은 보증금과 임대료가 반값 이하로 떨어졌는데도 임차인을 구하기 어려운 실정이에요.

 

제가 개인적으로 생각하기에, 라페스타의 몰락은 단순히 시설 노후화만의 문제가 아니에요. 물론 실외형 구조로 인한 불편함도 한몫했죠. 여름엔 덥고 겨울엔 춥고, 비 오면 쇼핑하기 번거로웠으니까요. 하지만 더 근본적인 원인이 따로 있었어요.

그랜드백화점 29년 역사 종료의 충격

올해 2월, 일산 상권에 또 하나의 충격적인 소식이 있었어요. 그랜드백화점 일산점이 29년 만에 문을 닫은 거죠. 1996년부터 일산의 상징적인 장소였던 곳이에요. 서울 강남이나 신촌에도 매장을 두고 있던 그 그랜드백화점 말이에요.

 

폐점 이유를 보면 정말 심각해요. 2023년 기준 매출이 약 180억 원으로 전년 대비 32%나 감소했거든요. 수년째 지속된 영업 손실을 견디지 못한 거죠.

 

백화점이라는 게 단순히 쇼핑 공간을 넘어서 그 지역의 문화와 활력을 상징하는 곳이잖아요. 그런 곳이 사라진다는 건 정말 그 도시의 심장이 멈춘다는 느낌이더라고요. 특히 신도시에서 백화점 폐점은 그 지역 브랜드 가치 하락을 의미하는 상징적 사건이에요.

과잉 공급이 부른 상권간 자살골

일산 상권이 무너진 직접적인 이유 중 하나는 경쟁 상권의 무분별한 증가예요. 2007년 웨스턴돔이 라페스타 바로 옆에 들어섰고, 2017년에는 결정타인 고양 스타필드가 등장했죠.

 

생각해보세요. 같은 생활권 안에 거대한 복합 쇼핑몰이 세 개나 생긴 거예요. 이건 진짜 과잉공급이죠. 신도시 상권 전문가들도 "1기 신도시 중 가장 낮은 평균 용적률(169%)을 가진 일산에 이런 대형 상권이 집중되면서 기존 상권들이 동반 몰락하는 현상이 발생했다"고 분석하고 있어요.

 

파이는 한정되어 있는데 나눠 먹을 사람은 계속 늘어나니, 결국 가장 약한 고리부터 무너질 수밖에 없었어요. 제가 보기에는 이런 식의 상권 개발이 정말 문제예요. 지자체 입장에서는 개발 실적을 내야 하니까 자꾸 새로운 걸 만들려고 하는데, 기존 상권에 미칠 영향은 제대로 고려하지 않는 것 같거든요.

 

 

 

진짜 문제는 인구 구조의 급격한 변화

하지만 일산 상권 몰락의 근본적인 원인은 따로 있어요. 바로 인구 구조의 급격한 변화죠. 이게 정말 핵심이에요.

일산 신도시는 1992년부터 입주가 시작됐어요. 올해로 33년이 된 거죠. 당시 입주민 대부분이 30대 젊은 신혼부부들이었는데, 지금은 60대가 넘는 노부부가 되었어요.

 

숫자로 보면 더 명확해요. 고양시는 경기도 31개 시군 중에서 노인 인구 1위를 차지하고 있거든요. 2005년에는 65세 이상 고령 인구 비율이 5.6%에 불과했는데, 2025년에는 17.6%까지 증가했어요. 시민 다섯 명 중 한 명이 노인이라는 얘기죠.

 

고양시 공식 통계에 따르면 2025년 3월 기준 전체 인구는 1,066,123명인데, 일산동구 293,419명, 일산서구 281,808명으로 총 575,227명이 일산에 거주하고 있어요. 이 중 상당수가 고령층이라는 게 문제죠.

 

이게 왜 문제냐면, 노년층은 외식, 패션, 문화생활 등 전체적인 소비가 줄어드는 경향이 강하거든요. 아무리 좋은 상권이라도 소비 주체가 없으면 유지될 수 없어요. 특히 신도시는 비슷한 연령층이 비슷한 시기에 대규모로 입주했기 때문에 고령화가 동시다발적으로 진행되는 특성이 있어요.

 

원마운트와 호수공원까지, 연쇄 몰락

일산 상권의 몰락은 라페스타와 그랜드백화점에서 끝나지 않았어요. 원마운트도 마찬가지예요. 한때 최대 규모의 복합몰이자 워터파크로 인기를 끌었던 곳인데, 2023년 단기 순손실이 204억 원에 달했고 결국 2024년 초 기업 회생 절차에 들어갔어요.

 

일산 호수공원 가로수길도 비슷한 상황이에요. 유럽풍 거리를 컨셉으로 2017년 개장했는데, 단 한 번도 만실을 채운 적이 없었고 2022년 말 기준 공실률이 무려 60%에 달한다고 해요.

 

이런 상황을 보면서 정말 안타까워요. 처음에는 다들 좋은 의도로 시작했을 텐데, 결과적으로는 서로의 발목을 잡는 꼴이 되어버렸거든요. 상권 전문가들은 "신도시 특유의 선투자-후개발 구조가 상권 활성화를 지연시키고 있다"며 "투자자들의 부담만 가중되고 있다"고 지적하고 있어요.

분양형 상가의 구조적 함정

여기서 또 하나 중요한 문제가 있어요. 라페스타 같은 분양형 상가는 통합 관리가 거의 불가능하다는 점이에요. 하나하나 개별 소유로 나뉘어 있다 보니, 리모델링부터 기본적인 관리까지 의견을 하나로 모으기가 정말 어려워요.

 

이런 구조적 한계 때문에 상권 전체의 경쟁력이 계속 떨어질 수밖에 없어요. 시설은 노후화되는데 개선은 안 되고, 결국 소비자들은 다른 곳으로 발길을 돌리게 되는 거죠.

 

제가 생각하기에는 이런 문제를 미리 예상하고 제도적 장치를 마련했어야 했는데, 그런 부분이 부족했던 것 같아요. 상가 관리의 민주화라고 할까요? 개별 소유권은 보장하되, 전체 상권 관리를 위한 시스템이 필요했어요.

 

다른 신도시와의 격차가 벌어지는 이유

흥미로운 건, 같은 1기 신도시라도 성과가 다르다는 점이에요. 분당·평촌은 상승세를 보이는 반면, 일산·중동은 하락세를 보이고 있어요. 전문가들은 이를 "강남 접근성과 자족 기능의 차이" 때문이라고 분석하고 있어요.

 

분당의 경우 판교테크노밸리 같은 새로운 동력을 만들어내면서 젊은 세대 유입에 성공했잖아요. 반면 일산은 "일자리와 자족기능이 다소 부족하다"는 평가를 받고 있어요. 고양시가 일산테크노밸리, 방송영상밸리 등을 추진하고 있지만, 아직 실질적 효과를 보기까지는 시간이 더 필요한 상황이에요.

 

제가 보기에는 새로운 일자리와 문화적 매력을 창출하는 게 핵심인 것 같아요. 단순히 주거지역으로만 남아있으면, 결국 고령화와 함께 쇠락할 수밖에 없거든요.

고양시의 대응 전략과 한계

고양시도 손을 놓고 있지는 않아요. '2035 고양시 노후계획도시정비기본계획'을 발표하며 재건축과 원도심 개발에 집중하고 있거든요. 2035년까지 현재 10만 4천 가구 규모인 일산 신도시에 2만 7천 가구를 추가 공급해서 총 13만 1천 가구 규모로 확대할 계획이에요.

 

GTX-A 개통도 호재 중 하나죠. 서울 접근성이 개선되면서 젊은 세대 유입에 도움이 될 수 있어요. 하지만 솔직히 말하면, 이런 하드웨어적 개선만으로는 한계가 있을 것 같아요.

 

일산 상권 전문가들도 "단지 낡은 시설과 건물을 정비하는데 그치는 것만으로는 부족하다"며 "잃어버린 활력과 도시의 본질적인 기능을 되살리는 일이 필요하다"고 지적하고 있어요.

 

제가 생각하기에는 소프트웨어적 접근이 더 중요해요. 문화 콘텐츠, 창업 지원, 청년 유치 정책 같은 것들 말이에요. 단순히 건물만 새로 짓는다고 해서 활력이 돌아오는 건 아니거든요.

희망의 신호들: 변화 가능성은 있다

물론 암울한 얘기만 한 건 아니에요. 일산 상권도 변화의 기회는 있다고 생각해요.

 

첫째, 고령 친화적인 상권으로의 전환이에요. 어차피 고령화는 피할 수 없다면, 그에 맞는 업종과 서비스로 바꿔나가는 거죠. 의료, 복지, 여가 관련 업종들이 늘어날 수 있어요. 실제로 일부 지역에서는 이런 변화가 시작되고 있어요.

 

둘째, 온라인과 오프라인을 결합한 새로운 형태의 상권 모델이에요. 상권 전문가들은 "단순 임대 목적 공간이 아닌 체험형 공간, 라이프스타일 복합 공간으로의 전환이 필요하다"고 제안하고 있어요. 로컬 브랜드 팝업, 전시·체험형 매장, 공유 키친 등이 대안이 될 수 있죠.

 

셋째, 젊은 창업가들을 위한 저렴한 임대료를 활용한 창업 특구 조성이에요. 지금의 위기가 기회가 될 수도 있어요. 임대료가 저렴해진 만큼, 창업 초기 부담을 줄일 수 있거든요.

우리가 배워야 할 교훈들

일산 상권의 몰락을 보면서 저는 몇 가지 중요한 교훈을 얻었어요.

 

첫째, 지속가능한 도시 계획의 중요성이에요. 단기적인 개발 실적에만 매몰되지 말고, 장기적인 관점에서 도시를 설계해야 한다는 거죠. 특히 상권 배치할 때 기존 상권과의 상생 방안을 먼저 고려해야 해요.

 

둘째, 다양성의 필요성이에요. 비슷한 연령층만 모여 사는 게 아니라, 다양한 세대가 함께 살 수 있는 환경을 만들어야 해요. 이게 바로 도시의 활력을 유지하는 핵심이거든요.

 

셋째, 유연한 상권 관리 시스템이에요. 변화하는 환경에 맞춰 빠르게 대응할 수 있는 구조가 필요해요. 분양형 상가라도 통합 관리가 가능한 시스템을 만들어야 하고요.

 

넷째, 자족기능의 중요성이에요. 단순히 주거지역이 아닌, 일자리와 문화가 함께 있는 복합도시로 발전해야 살아남을 수 있어요.

신도시의 미래에 대한 생각

솔직히 말하면, 일산의 현재 모습을 보면서 많은 생각이 들어요. 한때 그렇게 활기찼던 곳이 이렇게 변할 줄은 정말 몰랐거든요. 하지만 이런 현실을 직시하고 대안을 찾아나가는 게 중요하다고 생각해요.

 

일산 상권의 미래가 어떻게 될지는 모르겠지만, 적어도 우리는 이 경험을 통해 더 나은 도시를 만들어갈 지혜를 얻을 수 있을 거예요. 중요한 건 포기하지 않는 거죠. 위기는 곧 기회라고, 지금이야말로 근본적인 변화를 만들어낼 수 있는 절호의 시기일 수도 있어요.

 

다른 신도시들도 마찬가지예요. 일산의 사례를 보고 미리 대비한다면, 같은 실수를 반복하지 않을 수 있을 거예요. 그게 바로 지금 우리가 해야 할 일이 아닐까요?

 

 

 

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