부동산 규제지역 해제, 집값 하락 멈출 수 있을까?

요즘 뉴스를 보면 부동산 가격이 역대급 하락이라고들 한다. 오랜만에 들어보는 단어인 '하우스 푸어'이야기도 종종 들린다. 풍부한 유동성으로 패닉바잉이라는 신조어까지 나왔던 때가 얼마 안 된 것 같은데..급하게 올랐으니 급하게 떨어지는 건 당연한 결과. 정부에서도 집값을 잡으려고 각종 규제들을 해제하기 시작했다. 오늘은 그 내용에 대해서 한 번 정리해볼까 한다.

 

 

목차

5군데 빼고 다 풀렸다.

11월 4일부터 서울과 경기 광명, 과천, 성남(분당,수정),하남 5개 지역만 빼고 수도권 전역이 규제지역에서 해제되었다.

용인 수지와 동탄, 안양 등이 투기과열지구에서 벗어나게 되었고, 고양, 남양주, 세종 등은 조정대상지역에서 빠졌다.

정부에서 생각보다 빠르게 대응은 하고 있긴하다. 그도 그럴 것이 전국 아파트값이 매주 역대 최대 하락이라고 매일 뉴스에 나오고 있으니..정부에서도 어쩔 수 없는 것 같다. 

지도에서 보면 서울과 붙어있는 지역들은 제외하고 모두 규제지역에서 해제되었다. 아마 이번 정책의 수혜는 붙어있음에도 규제지역에서 해제가 된 안양과 고양이 되지 않을까..생각해본다.

사실 이번 정책을 보면서 조금 놀랐던게,

투기과열지구 -> 조정대상지역

조정대상지역 -> 비규제지역

이렇게 단계별로 갈 줄 았는데, 그냥 한번에 풀어버렸다.

(뭐, 이번 포스팅과는 별개의 이야기지만, 부동산은 이렇게 바로바로 대응을 해주면서 주식은 왜 그렇게 못잡아서 먹어서 안달인지 모르겠다..)

어쨋든, 본론으로 돌아와서 지난 6월과 9월에도 세종을 제외하고 점점 지방쪽 규제를 풀더니 약효가 먹히지 않자 아예 한방에 풀어버렸다. 

규제지역이란?

부동산 투기가 많이 일어나거나 부동산 경쟁이 과열된 지역에 대해 부동산 거래나 대출 등의 규제를 두는 지역. 투기과열지구와 조정대상지역으로 나뉜다.

 

어떻게 바뀌나?

대출을 더 해준다. 

일단 비규제지역이 되면 LTV가 70%로 늘어난다. 이게 가장 큰 혜택이지 않나 싶다. 기존에는 15억원이 넘어가면 말그래도 현금부자들만 매매가 가능했었다. 그러다보니 중소형(중저가) 가격의 아파트들의 수요가 늘어나게 되고, 가격을 끌어올리고, 규제가 생기고...이런 악순환이 반복되었었다.

하지만 이제는 서울과 인접한 몇 곳을 제외하고는 대출이 70%까지 가능하다.

규제지역도 LTV제한을 조금 풀어주긴 했다. 기존에는 9억원과 15억원을 기준으로 나뉘어져 있던 LTV가 50%로 통합이 되었다.

세금 완화

일단 양도세 비과세 요건이 완화되었다.

기존 : 2년 거주 -> 변경 : 2년 보유

뭐, 일단 실거주용이 아니라 투자용으로 하나 사는 것도 양도세 비과세 대상에 넣어준다는 이야기이다.

취득세 완화

기존 : 2주택(8% -> 1~3%), 2주택 이상(12% -> 8%)

취득세 완화 내용을 보아도 다주택자 세금을 감면해준다고 하는 걸 보니, 확실히 투자용 부동산에 대해서 용인을 해주겠다는 정부의 의지가 보인다.

보유세 완화

기존 : 2주택 1.2 ~ 6% -> 0.6 ~ 3% 

부동산은 금액이 크다보니 세금에 따라서 수익률이 매우 달라지곤 한다. 그 부분을 어느정도 고려한 정책이라고 생각한다.

 

청약 관련

비규제지역 기준으로 몇 가지 정리해보면

- 청약조건 : 세대주 뿐만 아니라 세대원도 가능

- 분양권 전매 제한 : 없음(광역시, 분양가상한제 적용 지역은 예외)

- 자금조달 계획서 : 6억원 초과시에만 제출

- 중도금 대출 : 세대당 2건까지 60%

- 무순위 청약 거주 지역 요건 폐지

비규제지역으로 해당되면 청약조건도 많이 완화된다. 특히 무순위 청약에 거주 지역 요건이 폐지 되는 게 눈에 띄는데, 얼마전 나온 과천 무순위 줍줍.. 포기하고 있었는데...아직 남아있는 걸로 기억하는 데, 한 번 알아보아야겠다.

 

이외에도 서민대출 한도 상향 등 몇가지가 있지만, 그냥 눈에 들어오는 부분들만 정리해두었다. 그냥 간단히 생각하면 위에 정부 보도자료에 나온 투기과열지역과 조정대상지역이 싹 풀린다고 생각하면 쉽다. 뭐, 규제지역도 LTV 완화 등 해주긴 했지만..여전히 규제지역에서는 선뜻 집을 사기가 어려운 건 사실이다.

 

마무리

정부에서는 이번 정책의 효과를 지켜보고, 서울도 규제지역 해제를 검토한다고 한다. 사실 아무리 정부에서 이렇게 노력을 해도 한동안 집값 하락을 멈추긴 힘들어보인다. DSR규제는 아직 남아있는 것도 한 가지 이유지만, 가장 큰 이유는 높은 금리이다. 주담대 대출이 8프로가 넘어갈거라고 예측이 되고, 언제까지 금리 상승기가 지속될지 모른다는 부담감에 사람들은 집을 사려고 하는 심리를 거둬들이고 있다.

하지만 이런 정책들이 실제 가격에 반영되는 데는 시차가 필요한 법이니..이번 기회(?)를 무주택자 분들은 잘 활용하면 좋은 결과가 생기지 않을까 한다.

 

 

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